I. REFLEXIONES SOBRE LA REGULACIÓN EN LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL DEL ACTOR LICITADOR Y ADJUDICATARIO EN LA SUBASTA JUDICIAL
La ejecución constituye el punto de máxima efectividad del Derecho, al reaccionarse por el mismo contra el incumplimiento del deudor, de modo que el Juez, venciendo la resistencia del incumplidor y prescindiendo de su voluntad, operará con plena eficacia jurídica sobre el patrimonio de aquél, proporcionando el acreedor aquello que le es debido o, de no ser posible, su equivalente económico, siendo el procedimiento de ejecución forzosa el cauce del ejercicio de la función jurisdiccional ejecutiva.
Con la subasta judicial se materializa la venta judicial como modalidad de cambio de bienes por dinero englobada en el procedimiento de apremio que la conforma y regula al mismo tiempo, estando legitimados los actos que realizan, a tal fin, los sujetos que intervienen por las normas procesales.
No vamos a entrar aquí y ahora en el estudio y análisis de la naturaleza jurídica de la subasta, ni de la venta judicial, como culminación del medio sui generis de cambio de bienes y dinero, negocio aleatorio, como venimos defendiendo que es en cuanto a su concepción, apto para resolver los muchos problemas que en la misma se plantean y surgen a propósito de este tipo especial de contrato 1.
Nosotros vamos exclusivamente a referirnos a la problemática que se plantea en determinados supuestos tras concluir los trámites preparativos de la subasta, realizado el avalúo, en su caso, anuncio y publicación de edictos correspondientes y en sede de realización de los bienes embargados e hipotecados, ya sean muebles o inmuebles, aunque por lo general nos vamos a referir a los bienes inmuebles.
Problemas que se dan en la práctica procesal diaria, de gran importancia económica y que se están originando a la luz del tenor literal del contenido que la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en adelante LEC, ha venido a formular a determinados preceptos referentes a la subasta y realización de tales bienes en la vía judicial.
Tales problemas afectan tanto a la ejecución ordinaria como a la realización de bienes especialmente hipotecados por mor de la unificación del sistema de transmisión procesal que se lleva a cabo en sede de la ejecución.
Son problemas, como veremos, que afectan al rematante y al adjudicatario cuando éstos coinciden con el actor ejecutante y acreedor hipotecario, también éste hoy parte ejecutante, y que a nuestro modo de ver merecen ser resueltos en una próxima y necesaria adecuación y reforma de la citada Ley de trámites, en orden a eliminar los aludidos graves problemas, deficiencias a las que nos vamos a referir en el presente trabajo.
En primer lugar hemos de hacer referencia a los preceptos que configuran en la LEC el régimen jurídico de aplicación a la subasta en vía judicial.
Los arts. 643 a 654 se aplican a las subastas de bienes muebles.
Los arts. 655 a 675 a la subasta de bienes inmuebles.
Los arts. 681 a 693 se refieren a la realización de bienes hipotecados, fundamentalmente interesándonos algunos de dichos preceptos.
Nosotros, como ya anticipábamos, vamos a detenernos en el estudio de la subasta de bienes inmuebles, ya que esta clase de realización de bienes es la que más nos preocupa por su importancia económica y por ser las más frecuentes en los Juzgados.
Pues bien, el art. 655.2 de la LEC establece que se aplicarán a la subasta de bienes inmuebles las normas reguladoras de las subastas de bienes muebles, salvo las especialidades que la propia Ley establezca, sorprendiéndonos ya de entrada cómo no se regula en primer lugar en la Ley la realización de bienes inmuebles haciendo extensivo ello luego a la de bienes muebles, pues como decimos la venta judicial de bienes inmuebles es de mayor importancia económica y se plantea mayor número de procedimientos que tienen por objeto realización de bienes inmuebles que muebles en nuestros Juzgados.
Y lo anterior lo decimos teniendo en cuenta que además el art. 691.4 establece que la subasta de bienes hipotecados sean muebles o inmuebles se realizará con arreglo a lo dispuesto en la Ley para la subasta de bienes inmuebles.
Así, paradójicamente, se constata que hay muchos preceptos relativos a la realización de bienes muebles que a virtud de la citada remisión legal se aplicarán a las realizaciones de bienes hipotecados, pasándose de una eficaz especialización del procedimiento de ejecución de bienes hipotecados regulado por el ex art. 129 de la Ley Hipotecaria, a este nuevo marco jurídico-procesal, de ahí que tras la desespecialización operada en la ejecución de esta clase de garantía reales, con la unificación de la ejecución, no haya tenido otra opción el legislador que llevar a cabo una “cuasi” especialización en la propia ejecución ordinaria unificada.
Siguiendo nuestro planteamiento hay que decir que con el remate de los bienes subastados se procura la selección de aquella mejor oferta entre las declaradas admisibles conforme a la norma aplicable y que dará lugar a la realización de los bienes embargados o hipotecados subastados.
Pero puede ocurrir, en primer lugar, que la subasta quede desierta por no haber comparecido postores y que la Ley en sus arts. 651 y 671 permite al ejecutante la posibilidad de poder solicitar la adjudicación del bien subastado.
Es el primer supuesto que vamos a analizar con respecto al actor ejecutante; estudiaremos cómo le afecta el art. 647.2 de la LEC.
El ap. 2 del citado precepto dice textualmente:
“El ejecutante sólo podrá tomar parte en la subasta cuando existan licitadores, pudiendo mejorar las posturas que se hiciesen, sin necesidad de consignar cantidad alguna”.
La aplicación de esta norma, a la que más adelante nos referiremos, dada la generalizada interpretación literal que de la misma se efectúa por nuestros Tribunales, resulta a nuestro modo de ver criticable, pues al no permitírsele al actor tomar parte en la subasta, caso de haber otros licitadores, y ya sea subasta de bienes muebles o ya se trate de bienes inmuebles, y tenga por objeto la realización de bienes embargados o caso de tratarse de bienes hipotecados, se le impide ofrecer por el bien el precio que para él tiene el mismo, o, dicho de otra manera, el valor por el que le interesa su adquisición.
A propósito, hemos de indicar que esta norma no deja de ser, así nos lo parece, una desacertada adaptación del art. 1501 de la LEC 1881.
Igualmente indicaremos que se aprobará el remate de los bienes muebles subastados si lo ofrecido es igual o superior al 50 por ciento del avalúo, a no ser que se ofrezca pagar a plazos, en cuyo caso el ejecutante podrá adjudicarse el bien subastado por el 50 por ciento de valor por el que sálale mismo en venta judicial.
Si la cantidad ofrecida es inferior, el ejecutado podrá presentar a un tercero que mejore la postura en cantidad superior al 50 por ciento, o si es inferior resulte suficiente para cubrir la deuda.
No usando de esa facultad el ejecutante podrá adjudicarse el bien por la mitad de su valor o por lo que se le deba por todos los conceptos. Cuando la cantidad ofrecida no cubriese el 30 por ciento, no hay obligación de aprobar el remate, sino que, previa comparecencia de las partes, el Juez, según las circunstancias, tendrá la facultad de aprobar o no el remate, tal y como establece el art. 650 de la LEC.
Tratándose de bienes inmuebles el procedimiento es el mismo, salvo en cuanto a los porcentajes, que en lugar del 50 por ciento ahora es el 70 por ciento, y si es inferior a este último porcentaje y no le interesare la adjudicación al ejecutante, para que el Juez venga obligado a la aprobación del remate la cantidad a ofrecer habrá de ser superior al 50 por ciento, o bien que cubra la suma por la que se ha despachado la ejecución, superior al principal e intereses y costas y no al 30 por ciento, como viene regulado en caso de bienes muebles, y si no se llega a ese porcentaje, el Juez podrá denegar la aprobación del remate, con la misma tramitación que caso de tratarse de bienes muebles.
Continuando con el análisis del marco jurídico-procesal que nos interesa, el art. 651 de la LEC , insistimos, regula la subasta sin postor, y proclamándose en el precepto:
“Si en el acto de la subasta no hubiese ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 30 por ciento del valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. uando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciese uso de esa facultad, se procederá al alzamiento del embargo, a instancias del ejecutado.”
El art. 671, supuesto de subasta desierta de bienes muebles, establece:
“Si el acto de la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir la adjudicación de los bienes por el 50 por ciento de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
Cuando el acreedor, en el plazo de veinte días, no hiciere uso de esa facultad, se procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
En orden a la subasta de bienes hipotecados no hay norma en la LEC que regule tal circunstancia, como convienen los arts. 651 y 671, por lo que a virtud de lo prevenido en el ap. 4 del art. 691 será de aplicación, en el aludido supuesto, el art. 671 citado.
Se ha dicho que con el anterior marco procesal el legislador no sólo trata de solventar las dificultades observadas en la vía de apremio, sino también introduce mecanismos para evitar los abusos observados en el viejo modelo de subasta, abusos que se detectaban en el ámbito de la ejecución 2.
A modo de anticipo también diremos que podríamos estar de acuerdo, en relación con lo dicho, con alguna voz crítica que se ha alzado arremetiendo contra el legislador por el hecho de que haya establecido un porcentaje distinto para la aprobación del remate o la adjudicación según se trate de bienes muebles o inmuebles, y no se ha querido encontrar tampoco justificación en tal diferenciación únicamente en exclusivos argumentos como el hecho de que los bienes muebles tienen menos valor que los inmuebles, pues lo cierto es que, decimos nosotros, no siempre resulta así en el tráfico jurídico, ya que existen determinados bienes muebles con valores superiores al de algunos inmuebles, como podría poner en evidencia el valor de un cuadro de un afamado pintor, o un mueble centenario, etc.
También hemos de indicar que como se pone de relieve en lo tratado hasta aquí, remate y adjudicación son dos conceptos distintos, dos institutos diferentes pero complementarios 3.
En caso de que estemos ante un remate a favor del actor ejecutante, éste habrá tomado parte en la subasta junto a otros licitados, pujando por el bien embargado o hipotecado, tratándose de un supuesto distinto al contemplado en el art. 647.2.
En la adjudicación, por el contrario, hay una transmisión directa al ejecutante del bien subastado sin previa puja ni aprobación de remate alguno, y en los casos y con arreglo a las formalidades legalmente previstas.
La adjudicación produce la transmisión de la propiedad de los bienes al ejecutante actor, tal y como ocurriría en la práctica si tomando parte en la subasta puja junto con otros licitadores concurrentes a la misma, y resulta ser la suya la mejor postura, posibilitándose así por las dos vías la transmisión a su favor del bien y como culminación del proceso de realización forzosa.
Por las razones que se dirán al analizar los arts. 651 y 671, en relación con el contenido del art. 647.2, hemos de criticar el que el legislador no haya permitido al actor tomar parte de la subasta, aunque no concurran a la misma otros licitados.
Esto es, no podemos estar de acuerdo con la inadmisión legal de actores-licitadores sin concurrencia de otros postores a la subasta como ocurre en la práctica procesal por aplicación literal de nuestros Tribunales del citado precepto de la LEC.
Y es que realmente se está perjudicando a los intereses dignos de tutela en la ejecución forzosa, con tal interpretación judicial.
Si la Exposición de Motivos de la Ley en su número XVII proclama que la finalidad de la misma es tratar de conseguir un resultado más satisfactorio para el ejecutante estando encaminados los trámites regulados de la subasta al logro de las máximas ventajas para los fines perseguidos en la ejecución, resulta obvio, a nuestro modo de ver, insistimos, por las razones que fundamentalmente veremos más adelante, que se permitiera al actor tomar parte en la subasta, aún dándose la ausencia de otros licitadores, esto es, venir a permitírsele al actor pujar por el bien embargado o hipotecado para que pueda ofrecer en defensa de su crédito la cantidad por la que exactamente considere que es el valor o previo del bien, y que podría ser éste distinto al que la Ley le viene a permitir su adjudicación, y ello en calidad de postor y no de adjudicatario, y sin que frente a tal posibilidad quepa argumentarse y alegar que se estaría entonces en presencia de cualquier abuso por parte del actor dada la posibilidad legal que en todo caso ofrece al embargado, o al hipotecante, los arts. 650 y 670 de la LEC.
Pero es que además puede darse el caso, y a ello nos volveremos también a referir, que incluso al actor ejecutante le pueda interesar tomar parte como licitador en la subasta, y así ofrecer postura en la misma que sea suficiente y por la que se venga a aprobar el remate a su favor, y en tal caso aún menos podría haber atisbo de abuso alguno por parte del actor ejecutante o acreedor hipotecario en trámite de ejecución.
A mayor abundamiento no hay en la actualidad jurisprudencia que haya venido a clarificar la cuestión suscitada, creemos que la única y exclusiva interpretación que a la vista de lo dicho nos merece el precepto es que debería admitirse al actor tomar parte como licitador aun en caso de que no tomen parte otros posibles postores, por ello creemos que en evitación de que se venga a interpretar literalmente el precepto debería modificarse su contenido, para que se pueda admitir la posibilidad dicha a favor, en todo caso, de los intereses susceptibles de protección en la ejecución, fundamentalmente de los del ejecutante.
Al respecto nos preguntamos cuál sería la actitud del Juzgado si conforme al art. 648 se admitiera la única postura ofrecida por el actor ejecutante mediante escrito, en sobre cerrado, y si sería la misma admisible o no, y teniéndose en cuenta que el precepto no prohíbe o limita al actor para que pueda formular tal clase de postura.
También, en su consecuencia, debería modificarse el tenor de dicho artículo, para permitírsele al actor ejecutante poder formular tal clase de ofrecimientos con consecuencias aptas para jurídicamente poder ser comprobador en venta judicial, y ello en idénticas condiciones que cualquier otro licitador que opte a la misma.
II. AVALÚO, TASACIÓN Y VALOR DE SUBASTA
A los fines de nuestro análisis y por la incidencia que tiene en los preceptos de la LEC citados, hemos de referirnos en este epígrafe a la deficiente regulación que se ha llevado a cabo en relación con los conceptos de este epígrafe del sumario y que también ha de merecer una urgente reforma y corrección del texto legal, dada su incidencia desfavorable en la aplicación por parte de los Tribunales de las normas que en la LEC regulan la venta judicial, incardinadas en el proceso de ejecución forzosa.
Así hay que indicar, en primer lugar, cómo el art. 637 regula el avalúo de los bienes.
Dice la norma que se ha de proceder al avalúo si no hay acuerdo entre el ejecutante y el ejecutado sobre el valor del bien embargado.
Y para la realización del avalúo los arts. 638 y ss. Regulan la designación del perito y de la tasación.
El art. 639.2 indica que la tasación de bienes se hará por su valor de mercado.
El art. 653.2 establece que no se convocará subasta si la tasación o “valoración definitiva” hace prever que la realización del bien superará al menos los gastos originados para la misma.
El art. 666, al referirse a los bienes inmuebles y a su valoración para subasta, establece que saldrán a subasta tras deducir de su avalúo, realizado conforme al art. 637 y ss., el importe de las cargas y derechos que los graven, que figuren en la certificación de dominio y cargas, tras la operación que realizará el Secretario, y dice el párrafo segundo del ap. 1 del precepto que se descontarán las mismas del valor en que haya sido tasado el inmueble.
Los arts. 668 y 669 se refieren a “valor”, simplemente; el art. 682.2.1° proclama “precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado”; en el art. 694.2, párrafo segundo, se lee “valor de los bienes para la subasta”.
Efectivamente no es lo mismo avalúo que valor de tasación, que valor de subasta; por ello se constata la existencia de una deficiente regulación de tales conceptos, en nuestra opinión resulta deficiente la redacción de los citados preceptos en punto a lo que analizamos, es por ello por lo que urge, dada la importancia económica y la inseguridad jurídica que se manifiesta al respecto, que se venga a dar una correcta regulación a dicho articulado, en evitación de los problemas que a la hora de la aplicación de los mismos se están originando, problemática que al venirse a interpretar literalmente por parte de los Tribunales está perjudicando a los intereses del actor ejecutante.
Así, hemos de poner de relieve que la tasación es el resultado de la peritación llevada a cabo en sede judicial, pero que no resultará avalúo si no se lleva a cabo la deducción que previene el art. 666, tras la práctica de ésta el avalúo sí será el valor de subasta, por lo que en caso de que no haya habido operación de descuento la tasación pericial si será el avalúo y entonces coincidirá la misma con el valor de subasta.
En cuanto al valor de tasación referido en el art. 694.2, párrafo segundo, el valor de los bienes para la subasta coincidirá con el valor de tasación convenido por las partes en el contrato de préstamo o crédito u obligación garantizada con la hipoteca, clase de garantía a la que exclusivamente nos venimos aquí refiriendo, por lo que en caso de ejecución de bienes hipotecados no existe avalúo alguno.
Dicho esto, podemos constatar que existe error en el ap. 4 del art. 650, pues cuando se dice tasación, varias veces, de la norma podría deducirse que en su día pudieron descontarse ya las cargas del art. 666, o lo que es lo mismo, tendría que constar en el precepto valor subasta, o bien utilizar el concepto de tasación definitiva que se contempla en la LEC de forma incorrecta en el art. 643.2, pues nótese que este artículo en su ap. 2 equipara valoración definitiva, practicados los descuentos del art. 666, a la “tasación”, por lo que hemos de constatar, insistimos, el erróneo contenido existente en el ap. 2 del citado art. 643.
También se utiliza erróneamente tasación en el párrafo primero del art. 651.
En el art. 669.1 la Ley no fija con claridad la referencia al valor de subasta, y en el art. 671, a pesar de la grave trascendencia que el error puede acarrear en la práctica para los intereses en juego en la ejecución, también se dice “tasación”.
Es evidente, como puede deducirse de lo dicho, que la remisión a la tasación puede resultar intrascendente en relación con la ejecución de bienes hipotecados, cuando se esté ejecutando una garantía hipotecaria con rango de primera hipoteca, pero por el contrario seguirán existiendo los mismos problemas cuando se ejecute una hipoteca de distinto rango con posibles cargas preferente a la misma, o cuando se esté ante una ejecución ordinaria de bienes previamente embargados, pues en caso de hipoteca de segundo o posterior rango, o primera, incluso, con cargas preferentes, se habrá llevado a cabo el correspondiente avalúo con la operación de descuento regulada en el citado art. 666 de la Ley, y que practicará el Secretario.
También en relación con la valoración de bienes hemos de indicar que valor de tasación es el certificado por el experto correspondiente, y que además de servir para la subasta como base cercana para obtener el acto de remate en venta judicial es el que puede servir también de referencia para obtener una posible financiación.
En tal sentido el art. 639.3 establece que la tasación de bienes inmuebles se hará por su valor de mercado, esto es, por su valor en un momento del tiempo conforme a un sistema de valoración o cálculo, y que no dejará de ser el valor por el que se podría vender el bien mediante contrato privado entre un vendedor y un comprador independientes, y conforme a las condiciones de mercado.
Al respecto hemos de significar que la Orden ECO 805/2003, de 27 de marzo, ha venido a regular las normas sobre valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras y a las que se ajustarán a partir de su publicación en el BOE de 9 de abril de 2003 el valor de tasación como valor hipotecario, y que habrá de tener gran trascendencia a los fines de los preceptos que analizamos 4.
III. LOS ARTS. 651 Y 671 DE LA LEC Y LOS GRAVES PROBLEMAS PRÁCTICOS QUE SUSCITAN. DOCTRINA Y JURISPRUDENCIA. NUESTRA POSICIÓN PARA UNA ADECUADA APLICACIÓN DE DICHOS PRECEPTOS POR NUESTROS JUZGADOS
Si el actor no puede defender su crédito vía art. 674.2, caso de no haber postores, por mor de la criticable adaptación llevada a cabo por el legislador del art. 1501 de la derogada Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, sólo le queda la posibilidad de actuar conforme a las alternativas que le señalan los arts. 651 y 671 de la LEC en vigor.
Estos dos artículos a los que nos referiremos en el presente epígrafe no tienen antecedentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 y sobre el tenor literal de ambos podemos comentar que no aparecían con la redacción actual en los primeros borradores de Anteproyecto de la nueva LEC.
El Proyecto de la LEC aprobado por el Consejo de Ministros el 30 de octubre de 1998 y presentado en el Congreso de los Diputados, publicación de 13 de noviembre en el BOCG, ya figuraban los preceptos relativos a la subasta sin postor, pero con diferentes porcentajes, ya que establecían el 50 y 70 por ciento de valor de tasación, coincidiendo por lo demás con los textos que luego resultarían ser los definitivos en la Ley 1/2000, en la actual LEC.
Así se aprueba una enmienda, la núm. 573 del Grupo Socialista, presentada en el Congreso de los Diputados y que propugnaba la supresión del art. 671, al venirse a considerar por la misma que estaba su contenido recogido en el art. 651, enmienda que no prosperó.
Sin embargo, en el Informe de la Ponencia se modifica por “carácter técnico” el contenido de los preceptos, BOCD de 27 de julio de 1999, aprobándose finalmente una disminución del porcentaje en los dos artículos, pasando los porcentajes del 50 al 30 por ciento en caso de bienes muebles, y del 70 por ciento al 50 por ciento en caso de inmuebles.
En el Senado se vuelve a presentar la enmienda de suspensión del art. 671 por el mismo motivo y por el mismo Grupo Parlamentario, resultando también desestimada, así el DOFC Generales Senado de 5 de octubre de 1999 publica el texto de ambos preceptos con los citados porcentajes, siendo desestimada la enmienda aludida que era la núm. 164.
El Informe de la Ponencia en el Senado se publica en el Diario del 22 de noviembre de 1999 donde consta el rechazo mencionado, y el Dictamen de la Comisión de Justicia del Senado Publicado en el Boletín del 26 de noviembre, pág. 154, aparecen los textos de ambos preceptos que se aprobarían y resultarían ser definitivos, fijándose así el tenor literal que hoy tienen los arts. 651 y 671 de la LEC.
En nuestro estudio nos detendremos fundamentalmente en al art. 671 referido a los bienes inmuebles, y ello por la relevancia económica que tienen los bienes de tal naturaleza.
Escasísimas opiniones encontramos en la doctrina que tras la promulgación de la nueva LEC se ha preocupado por su estudio, no hay apenas análisis de cierta relevancia y profundidad, hasta la fecha, de las normas en cuestión, pocas reflexiones, pues, ha habido de los estudiosos al respecto. Ello a nosotros nos sorprende grandemente, y dada la especial problemática que plantean a la hora de su aplicación por nuestros Tribunales, y, en su consecuencia, merecen ser objeto de estos apuntes por nuestra parte.
MORENO CATENA 5 dice sobre el art. 671 que en definitiva, como puede comprenderse, cuando el ejecutado carece de abundante patrimonio (como será lo habitual) se conozca al ejecutante ante la tesitura de adjudicarse el bien (en la posición más ventajosa, al 50 por ciento de su valor o, si su crédito es inferior, por la totalidad de lo que se le deba), porque en otro caso se alza el embargo del bien de que se trata.
MARTÍN DIZ 6 opina que el fenómeno que podemos denominar como subasta desierta se produce si no compareciendo nadie o bien no se hiciese postura alguna que sea admisible ya por no superar el tipo mínimo exigido o porque cumplido éste las condiciones ofrecidas no son aceptables, ante lo cual quien preside la subasta –el Secretario– ha de declararla desierta.
Continúa el autor afirmando que expresamente se dedica a este fenómeno procesal de la licitación judicial un artículo en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, el art. 671, en el cual se oferta al ejecutante la adjudicación del bien por debajo del valor del mínimo legal permitido, pasa por tanto del 70 por ciento del valor de salida al 50 por ciento que se permite ahora, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, y si en el plazo de veinte días no hace uso de esta facultad se alza el embargo a instancia del ejecutado. El problema, insiste MARTÍN DIZ, es complicado y no deja otra salida en el caso de la ejecución hipotecaria al acreedor ejecutante que la de adjudicarse el bien al precio que sea, pues de otro modo y al contemplarse una única subasta perdería las opciones de satisfacción monetaria o por sustitución de la deuda origen del procedimiento, ya que si el art. 671 dice que a instancia del ejecutado se alzará el embargo, ¿podríamos entender que aplicado a la ejecución hipotecaria supondría la pérdida de vigencia de la garantía hipotecaria desapareciendo dicha traba, o que daría en remanente la opción de volver a iniciar el procedimiento?, y opina el autor al respecto. Que se decanta por la seguridad jurídica que ofrece la opción de mantener la traba, ya que ni concurre causa legal para la petición de cancelación de la inscripción del derecho real de garantía que se ejecuta, no hay extinción del inmueble sobre el que pesa la misma como proclama el ordinal primero, ni hay extinción por completo del derecho inscrito, ordinal segundo, ni se ha declarado la nulidad del título en cuya virtud se ha hecho, ordinal tercero de este artículo, ni se ha declarado la nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, ordinal cuarto del referido art. 79.
Efectivamente, el segundo de los citados autores, con el tino de siempre, deja apuntada una cuestión de gran interés, a la que luego nos referiremos, aunque no se detiene en el análisis de la problemática que nos ocupa.
Y es que resulta absolutamente criticable el contenido de este artículo, también el del art. 651, pues, como ya anticipábamos, por el contenido dado a la norma por el legislador parece como si presumiera que no es posible que se dé el supuesto de que le interese al actor adjudicarse el inmueble por otro precio distinto al equivalente al 50 por ciento del valor de tasación o por el montante a que ascienden las responsabilidades totales reclamadas en la ejecución.
Vamos a analizar el contenido del artículo sin olvidar que lo dicho se plantea con ocasión de que lo que se está ejecutando es un bien hipotecado, gravado con una primera hipoteca y que se ha podido dar el caso de que no hay postores, como viene ocurriendo con cierta frecuencia en la práctica procesal.
A propósito de lo dicho también urge una modificación al contenido del art. 670 de la LEC, ya que la aplicación en caso de subasta de bienes inmuebles de lo previsto en el 652 para muebles relativo a la devolución de los importes consignados a los postores de la subasta que no llegan a adquirir devolviéndoseles la consignación, el 30 por ciento del valor de tasación, hasta el momento de la aprobación del remate en autos, está alejando considerablemente a posibles postores de las subastas, los Tribunales deberían venir hasta en tanto eso no ocurre a no aplicar el criterio citado del art. 652.1 a la subasta de bienes inmuebles, ya que como norma especial de aplicación a la subasta de bienes inmuebles el ap. 1 nada dice de la retención de los importes consignados para tomar parte en subasta hasta dicho momento de la aprobación del remate, y ello tratándose de cuantía importante, dados los aludidos valores de tasación, representa serio perjuicio para aquellos que toman parte, no adquieren y no pueden retirar su dinero de la cuenta de consignaciones de inmediato, produciéndose con ello una situación inconveniente y que hay que evitar, por el verdadero perjuicio que se está originando para los interesados, y ello creemos que se debe acometer a la mayor urgencia, pues no sólo se está produciendo un serio quebranto a los intereses de los postores citados, sino que también ante la falta de licitadores a los actores ejecutantes y a los ejecutados ante la reducción de las ofertas de compra en sede judicial de su patrimonio afecto a causa del embargo o por la constitución de una garantía real.
No podemos olvidarnos de que el art. 647.2 no permite ser licitador al ejecutante actor si no concurren a la subasta con él otros postores, por lo que sólo queda al mismo la posibilidad de adjudicarse el bien en las condiciones ahora contempladas.
Pero puede ocurrir que al actor ejecutante le interese adjudicarse el bien por un precio o valor de adjudicación distinto al 50 por ciento de “tasación”, por la deuda que se le deba por todos los conceptos ejecutados, puede que le interese, decimos nosotros, adjudicárselo por un precio intermedio entre aquellos dos, entre los dos que la Ley establece, y así conforme a la interpretación literal de la norma que se viene efectuando por los Tribunales se le puede irrogar en determinados casos graves perjuicios al actor ejecutante.
Piénsese en una operación de crédito bancario o en una obligación de cuantía considerable incumplida garantizada con hipoteca; que se reclama un principal inferior al valor de tasación, y que se adjudica el bien por el 50 por ciento del valor de tasación, el actor ejecutante, y puede que con la liquidación de intereses y la tasación de costas el precio de adjudicación sea cercano o aproximado a dicho 50 por ciento y si hay terceros hipotecarios de haber algún sobrante podría incluso producirse algún beneficio para éstos.
Pero puede ocurrir que el valor de tasación sea muy inferior al principal reclamado, más intereses y costas; entonces, en tal supuesto surgiría un grade problema para el actor, pues si se adjudica el bien por el 50 por ciento corre el riesgo de que al ser un precio muy inferior al de la deuda global; y si se lo adjudica por el mismo, cualquier tercero titular de un derecho de opción, o un arrendatario, o bien posible titular de un derecho de retracto o un colindante o un comunero o un coheredero, etc., por el aludido precio más los gastos de adquisición podría resultar finalmente propietario del aludido bien apremiado y luego subastado, y entonces sólo se vería beneficiado ese hipotético tercero, ni el actor no el deudor ni posibles terceros hipotecarios con posibilidad de percibir algún posible sobrante, especialmente el deudor sólo se vería liberado de la deuda frente al actor ejecutante en una cuantía escasa de su crédito, a pesar de la pérdida originada en su patrimonio como consecuencia de la realización judicial operada. Y si por el contrario el actor se le adjudica por la deuda real, conforme permite y posibilita el precepto, estaría dándose por cobrado, y por tanto liberando a todos los efectos obligacionales al deudor, de una deuda superior incluso al valor de tasación, lo que resulta absurdo y perjudicial para la protección de los legítimos intereses del ejecutante.
Esta grave problemática se está suscitando con frecuencia en los Juzgados.
Los supuestos contemplados están referidos a la ejecución de bienes hipotecados, pero igual se platea ello con la realización de bienes embargados, y en este último caso aún el problema se complica más, ya que el precepto se refiere al valor de tasación y realmente, como a anticipamos, debería decir la norma “valor de subasta”, pues del valor de tasación, como valor provisional, y en principio, procede la deducción de cargas regulada en el art. 666.1, si las hay, claro.
Puede el resultado del avalúo coincidir con el valor de tasación, con el valor de subastas, o no si efectivamente existen dichas cartas y por tanto procede la operación de descuentos de las mismas, y que practicará como hemos indicado ya el propio Secretario.
Por todo ello patrocinamos desde aquí una urgente y necesaria reforma del contenido del texto del art. 671, a fin de que a su virtud se venga a permitir al actor ejecutante, poder adjudicarse por precio superior al mínimo del 50 por ciento del valor de subasta, en caso de que se trate de bienes embargados, o del 50 por ciento del valor en que las partes tasaron los bienes, en los casos en que se subasten hipotecados, y todo ello referido a bienes inmuebles.
Lógicamente en supuestos de subasta de bienes muebles, conforme al art. 651 el mínimo legal correspondiente será del 30 por ciento.
En cuanto al segundo párrafo del artículo, como muy bien afirma MARTÍN DIZ, en caso de que al actor no le convenga la adjudicación del bien hipotecado y subastado no sería procedente, ni con la conformidad o solicitud del hipotecante, y ya sea deudor o no, acordarse por el Juez la cancelación de la hipoteca ejecutada, por no darse los supuestos que conforme a los principios y exigencias hipotecarias facultarían para exigir la cancelación del derecho real.
Ahora bien, creemos, sin embargo, que en caso de ejecución de bienes hipotecados con resultado de subasta desierta y sin adjudicación definitiva de la finca a favor del actor acreedor hipotecario, previa solicitud del ejecutado, el Juzgado podría acordar la cancelación de la anotación marginal que previene el art. 688.2 de la LEC, sin consentimiento alguno del actor, y ello aunque el bien no haya sido rematado ni adjudicado.
Lo anterior lo basamos en el hecho de que se haya concluido el trámite procesalmente prevenido en la LEC de la compraventa judicial mediante subasta, con el único señalamiento y sin resultado positivo en su tramitación o sin alcanzar, al menos en relación con tal señalamiento, los resultados o fines legalmente previstos.
Por otra parte, nos planteamos si tras los trámites procesales citados y haciéndose concluido la cancelación referida en el segundo apartado del art. 688 cabría volver a iniciar nuevamente la ejecución hipotecaria de la garantía, conforme al art. 681 y ss., o lo que es lo mismo, si sería posible la repetición de la subasta en cuanto al bien hipotecado, volviéndose a reproducir nuevamente toda la tramitación prevenida al efecto en la LEC, para ello, y dando incluso lugar, consecuentemente, a una nueva anotación registral conforme al art. 688.2.
Creemos que con independencia de lo previsto en el art. 579, de la posibilidad de que seguido el procedimiento de ejecución contra bienes hipotecados en garantía de una obligación incumplida y subastados los mismos fuera lo obtenido insuficiente, pudiéndose proseguir contra otros bienes del demandado-ejecutado, podría volver a plantearse nuevamente la ejecución contra el bien subastado con resultado de desierta en su momento y sobre el que no interesó al actor deudor ejecutante su adjudicación conforme al art. 671, y ello porque no lo prohíbe la Ley y porque las circunstancias afectas al bien, haya podido cambiar la situación de cargas registrales, o hayan distintas condiciones y perspectivas de marcado, etc., pueden variar en el tiempo, de tal manera que en un momento determinado en beneficio de los intereses en juego en la ejecución, puede convenir la repetición de la subasta. Por lo que esperamos que la Jurisprudencia venga a dictar una doctrina en la línea de la opinión que aquí se mantiene, a fin de que el actor ejecutante, el ejecutado o un tercero con interés legítimo pueda solicitar nueva subasta del bien hipotecado, cuya venta judicial redundaría en beneficio de todos los intereses implicados.
Este último argumento tiene cobertura legal en el art. 640 ap. 5 de la LEC , cuando en caso de convenio de realización de los bienes pignorados, embargados e hipotecados, se establece que si no se lograre el acuerdo a que se refiere el ap. 4 del precepto, la comparecencia para intentarlo podrá repetirse, en las condiciones, dice la norma, previstas en los dos primeros apartados del artículo, y ello cuando las circunstancias del caso lo aconsejen, y a fin de procurar la mejor realización de los bienes.
Pues bien, también deberá ser posible que se pueda repetir la subasta en la ejecución forzosa de los bienes embargados, pues no debería procederse por parte del Juez a alzar la traba, ya que no debería haber inconveniente en que desierta la subasta y sin posterior adjudicación al actor, y si éste solicita posteriormente que se repita la realización con una nueva subasta del bien, que acuerde accederse a lo solicitado, ya que ello podría dar lugar a la obtención de un resultado positivo que pudiera devenir en beneficio de todos, y por el contrario el único que puede beneficiarse de la cancelación del embargo es el deudor, que debe seguir respondiendo con todos sus bienes por sus obligaciones y frente a sus acreedores, conforme al art. 1911 del Código Civil.
En cuanto a la Jurisprudencia aplicable, hemos de indicar que es escasa la que se ha dictado hasta la fecha y ya sea directa o indirectamente en relación con los preceptos analizados, no obstante podemos citar las siguientes resoluciones de nuestros Tribunales:
- Sentencia AP Girona (2.a) de 3 de diciembre de 2001, Ponente Masfarre Coll, rec. 84/2001
Reconoce la misma que en relación con el art. 671 que en cualquier caso el actor que se adjudica la finca en defensa de su crédito, conforme a las posibilidades que le brinda la LEC, no incurre en abuso de derecho ni se enriquece injustamente.
- Auto AP Toledo (2.a) de 16 de septiembre de 2002, Ponente De la Cruz Mora , rec. 10/2002
Desestima el auto la pretensión del demandado que alegaba infracción del art. 671 de la LEC, que pretendía ser resarcido de la diferencia entre el valor de tasación y el valor de subasta, y proclama la Sala que el acreedor que pide la adjudicación del bien por ausencia de postores, haciendo uso de la facultad que le otorga el art. 671, ha de responder de las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se hubiera subastado dicho bien, lo que conduciría al absurdo de seguirse la teoría del apelante en el recurso de que el acreedor tuviera que satisfacer más que el precio en abstracto (avalúo) en cuanto las cargas suponen la mitad de ese valor. Si puede además, dice la Sala , pedir que se le entregue en pago de su crédito por todos los conceptos, y ser éste menor que la mitad del referido valor, carece de sentido la teoría del recurrente que conduciría a la inoperatividad de los embargos por imposibilidad de cumplir el fin ejecutivo que les es propio, concluye dicha resolución.
- Auto AP Valencia (11.a) de 27 de diciembre de 2002, Ponente Casas Herraiz, rec. 684/2002
Proclama la Sala que en el caso enjuiciado debió accederse por el Juez de instancia al recurso de reposición formulado, disponiendo de este modo el Juzgador de la posibilidad de reponer la resolución recurrida, o en su caso, de razonar cuáles sean los motivos por los que habiendo solicitado el acreedor ejecutante la adjudicación de varios lotes de la subasta, incluso, dice literalmente la resolución, “por importe superior al mínimo fijado en el art. 671 de la LEC mejorando en definitiva los mínimos legales establecidos, no se procedió adjudicárselos conforme a lo interesado en el escrito de la parte ejecutante”.
Estas afirmaciones transcritas del auto resultan de gran interés, ya que ponen de manifiesto la posibilidad de que se pueda venir a admitir una adjudicación por cuantía que cubra el mínimo legal del 50 por ciento del art. 671 y que sea así el propio actor ejecutante quien fije el precio que le resulta más conveniente para sus intereses.
IV. CONCLUSIONES
De lo hasta aquí puesto de relieve hemos de indicar a modo de conclusiones que el hecho de que el ejecutante sólo pueda tomar parte en la subasta cuando existan otros licitadores concurrentes a la misma, como innovación legislativa, ha de merecer nuestra crítica negativa, ya que no puede entenderse que con tal limitación se trate de evitar la hipotética adjudicación de los bienes embargados o hipotecados por cantidades irrisorias, pues si ello ocurriera, que pudiera ofrecerse cualquier cantidad insignificante como puja o como precio en licitación y que no sería susceptible de ser discutida la aludida cantidad por otro licitador, como podría haber tenido en cuenta el legislador a la hora de fijar el contenido de la norma analizada, nos parecería tal fundamentación insuficiente para justificar el tenor literal del art. 647.2, por lo que se habría de modificar con urgencia la norma, y ello en beneficio de los propios intereses en juego, como ya ha quedado justificado y argumentado al efecto en el presente trabajo.
Que dado el contenido de dicho precepto y el de los arts. 651 y 671, ha de permitirse hasta una modificación de la LEC en punto a lo analizado en una futura reforma del texto legal que venimos patrocinando, y también con la misma urgencia, que se venga en la práctica procesal por parte de nuestros Juzgados a admitir al actor ejecutante que se pueda adjudicar al mismo el bien por precio que mejore, sin más, el mínimo legal del 50 por ciento del valor de tasación o valor de subasta, de tasación en caso de tratarse de bienes hipotecados, y de subasta en caso de bienes embargados, entendiéndose como tal valor el de tasación menos los descuentos a que se refiere el art. 666 de la LEC, y ello en evitación de posibles perjuicios al ejecutante y del enriquecimiento injusto del ejecutado y de posibles terceros ajenos a la ejecución.
Asimismo, sería deseable también con igual urgencia una reforma de los artículos reguladores de la subasta en orden a que se fijen con claridad en la LEC las diferencias necesarias entre avalúo, valor de tasación y valor de subasta, para que así se puedan evitar también los problemas de interpretación que se están produciendo en la práctica procesal y ello como una exigencia ineludible en la aplicación correcta del marco legal configurador de la ejecución forzosa, especialmente de la ejecución forzosa de los bienes mediante el instituto de la subasta judicial, tutelándose así adecuadamente los derechos tanto del ejecutante como los del ejecutado, y ya sea éste como destinatario de la acción en su calidad de titular de bienes embargados o de bienes hipotecados.
Asimismo, y por último, creemos que con la reforma de la LEC que defendemos aquí se evitarían también los supuestos de enriquecimiento sin causa que injustamente el actual texto legal pueden originar a favor de terceros ajenos a la ejecución.
|
